Créer une agence immobilière à deux associés

Le profil de départ

Demander dès le départ les branches que l'on vise

Puisque la gestion locative est envisagée, la question se pose dès le dépôt : demander les deux branches d'emblée, ou n'en demander qu'une et modifier l'autorisation plus tard. Ajouter une branche suppose une demande de modification, avec son propre délai d'instruction. Pour une activité déjà identifiée au moment du projet, la demander d'emblée évite de devoir refuser des mandats pendant l'instruction.

Statuts à deux : ce qui se décide avant le notaire

Deux associés à parts égales avec une implication inégale est la configuration qui produit le plus de litiges. Les points à arrêter avant l'acte notarié :

• la répartition des parts, qui n'est pas obligée de refléter l'apport en capital si les apports en industrie diffèrent ;
• le mode de décision en cas de blocage, puisqu'une détention à parts égales ne dégage aucune majorité ;
• la clause d'agrément en cas de cession, pour éviter l'entrée d'un tiers non souhaité ;
• le sort du portefeuille de mandats et de la clientèle si un associé part ;
• la rémunération respective des gérants, et son articulation avec la répartition des bénéfices.

Ces clauses coûtent peu au moment de la rédaction et très cher lorsqu'elles manquent. L'acte notarié est le moment de les écrire : les modifier ensuite suppose un nouvel acte et l'accord de celui que la clause contrarie.

Le portefeuille de contacts constitué chez l'employeur précédent appelle par ailleurs une vérification distincte, du côté du contrat de travail : clause de non-concurrence et clause de non-sollicitation s'apprécient avant le départ, pas après la création de l'agence.

Le bureau n'est pas optionnel

Le bail commercial devient de ce fait une pièce structurante du projet, et son calendrier doit être coordonné avec celui de l'autorisation : signer un bail qui court avant d'être autorisé revient à payer un loyer sans pouvoir exercer, tandis qu'attendre l'autorisation pour chercher un local décale l'ouverture d'autant.

Deux autres postes se préparent en parallèle : l'assurance de responsabilité civile professionnelle, indispensable dans un secteur où une erreur de conseil se chiffre vite, et les garanties financières propres à la branche exercée, à vérifier précisément dès que la gestion de fonds de tiers entre dans le périmètre.